Asunto- tai kiinteistökaupan jälkeen voi ilmetä seikkoja, joista ei kaupanteon hetkellä puhuttu – tai joita kumpikaan osapuoli ei osannut odottaa.

Tällöin nousee usein esiin kysymys vastuunjaosta: kenen olisi pitänyt tietää tai huomata mitäkin?

Sekä myyjällä että ostajalla on asunto- ja kiinteistökaupassa omat lakisääteiset velvollisuutensa, ja niiden täyttäminen tai laiminlyönti vaikuttaa siihen, kummalle vastuu virheestä lopulta kuuluu. Rajanveto ei ole aina yksiselitteinen, vaan siihen vaikuttavat kaupan olosuhteet ja osapuolten toiminta kokonaisuutena.

Blogissa käymme läpi, mistä myyjän tiedonantovelvollisuudessa ja ostajan selonottovelvollisuudessa on kyse ja miten näiden välinen vastuunjako käytännössä ratkaistaan.

Jos et ole varma, miten juuri sinun asiassasi kannattaa edetä myyjän tiedonantovelvollisuuden tai ostajan selonottovelvollisuuden osalta, ota yhteyttä varatuomari ja kiinteistöjuristi Niko Vuoriseen. Vuorisella on useamman vuoden kokemus asunto- ja kiinteistökaupan vastuukysymyksistä ja hän auttaa sinua hahmottamaan koko tilanteen ja siihen sopivimmat ratkaisut. Voit varata tapaamisen Niko Vuorisen kanssa soittamalla ANKOn asiakaspalveluun 010 338 9241.

Myyjän tiedonantovelvollisuus ja ostajan selonottovelvollisuus asuntokaupassa ja kiinteistökaupassa

Asunto- ja kiinteistökauppa ovat usein elämän suurimpia taloudellisia päätöksiä. Siksi ei ole yllättävää, että riidat ja vastuunjako nousevat esiin erityisesti silloin, kun kaupanteon jälkeen ilmenee virheitä. Tällöin olennaisiksi nousevat usein myös myyjän tiedonantovirhe ja ostajan selonottovelvollisuus. Näihin liittyvät kysymykset ovat hyvin yleisiä riidanaiheita sekä asunto- että kiinteistökaupoissa.

Asiaa säätelevät keskeisesti asuntokauppalaki asunto-osakkeiden kaupassa ja maakaari kiinteistökaupassa. Molemmissa sääntely perustuu samaan perusasetelmaan. Myyjän tiedonantovelvollisuus edellyttää myyjää antamaan oikeat ja riittävät tiedot ja ostajan selonottovelvollisuus edellyttää ostajan tarkastavan kohteen huolellisesti ennen kauppaa.

Käytännössä vastuun raja ei määräydy pelkän lain sanamuodon perusteella, vaan oikeuskäytännön ja kokonaisharkinnan kautta.

Myyjän tiedonantovelvollisuus eli mitä on kerrottava

Myyjän velvollisuus ei rajoitu vain siihen, mitä ostaja osaa kysyä. Myyjän tulee oma-aloitteisesti kertoa kaikista seikoista, jotka vaikuttavat asunnon arvoon, käyttöön tai asumisturvallisuuteen ja/tai joiden voidaan olettaa vaikuttavan ostopäätökseen tai hintaan.

Keskeistä on muistaa, että:

-Velvollisuus koskee myös epäilyjä, ei vain varmoja seikkoja

-Vastuu voi syntyä myös huolimattomuudesta eli se ei aina edellytä tahallisuutta

Myyjän on hyvä antaa tietoja laajasti ja kertoa myös esimerkiksi kosteusongelman epäilystä, mahdollisista aiemmista vahingoista ja tehdyistä tai kesken olevista korjauksista.

Ostajan selonottovelvollisuus eli mitä ostajan tulee selvittää

Ostajalta edellytetään aktiivisuutta ja hänen tulee mm. tutustua kohteeseen huolellisesti ja perehtyä asiakirjoihin (esim. isännöitsijäntodistus, kuntotarkastus jne.).

Ostaja ei voi vedota virheeseen, jos:

-se on ollut havaittavissa

-sen merkitys olisi pitänyt ymmärtää normaalissa tarkastuksessa

Havainnot voivat myös aktivoida erityisen selonottovelvollisuuden.

Esimerkiksi havaittu vesijälki katossa edellyttää lähtökohtaisesti lisäselvitystä. Samoin esimerkiksi outo haju tai halkeamat rakenteissa voivat edellyttää lisäselvityksiä. Jos ostaja ei reagoi havaintoihin riittävällä tavalla, vastuu voi siirtyä hänelle.

Myydään siinä kunnossa kuin se on -ehdon käyttö

Usein kysymyksiä herättää kaupoissa edelleen melko tavallinen ”myydään siinä kunnossa kuin se on” -ehdon käyttö. Tähän liittyy myös yksi yleisimmistä harhaluuloista sillä tämä ei automaattisesti tarkoita, että myyjä vapautuu vastuusta.

Vastuuta rajoittavilta ehdoilta edellytetään selkeyttä, yksiselitteisyyttä ja riittävää yksilöintiä. Ostajalla tulisi olla todellinen mahdollisuus ymmärtää vastuuta rajoittavan ehdon merkitys. On myös otettava huomioon, että vastuuta rajoittavat ehdot eivät poista myyjän tiedonantovelvollisuutta ja vastuuta tilanteissa, joissa myyjä on jättänyt kertomatta olennaisen tiedon tai antanut virheellistä tietoa.

Mikäli kaupan vastuita halutaan erityisillä ehdoilla rajata, on asiasta hyvä ennakolta keskustella juristin kanssa, jotta voidaan käydä läpi ehtojen muotoilua ja sitovuutta.

Rajanvedossa kokonaisarvio ratkaisee

Lopulta vastuu ratkaistaan kokonaisarvioinnilla, jossa huomioidaan mm.:

-asunnon ikä ja kunto

-havaittujen puutteiden laatu ja laajuus

-myyjän tietoisuus ja toiminta

-ostajan havainnot ja reagointi

-kauppahinta ja perustellut odotukset

Asia monesti kulminoituukin siihen, kummalla osapuolella oli paremmat mahdollisuudet havaita tai selvittää asia ennen kauppaa.

Käytännön ohjeita

Myyjälle:

– Kerro kaikki sisältäen myös epäilyt
– Dokumentoi annetut tiedot
– Hyödynnä asiantuntijoita

Ostajalle:

-Tarkasta huolellisesti
-Reagoi poikkeamiin
-Hyödynnä asiantuntijoita ja teetä/vaadi lisätutkimukset tarvittaessa

Yhteenveto

Myyjän tiedonantovelvollisuus ja ostajan selonottovelvollisuus täydentävät toisiaan ne eivät sulje toisiaan pois.

-Myyjä vastaa siitä, mitä hän tietää (tai hänen olisi pitänyt tietää)

-Ostaja vastaa siitä, mitä hän on havainnut ja olisi voinut havaita

Lopullinen ratkaisu syntyy aina tapauskohtaisessa kokonaisharkinnassa.

Tarvitsetko apua asunto- tai kiinteistökauppariidassa?

Virhe- ja vastuuasiat ovat usein juridisesti monimutkaisia. Oikea-aikainen neuvonta voi estää pitkän ja kalliin riidan.