Oletko ostanut asunnon tai kiinteistön ja epäilet virhettä? Tiedätkö, miten reklamaatio kannattaa tehdä, jotta et menetä oikeuksiasi?

Moni ostaja tekee ratkaisevat ja tyypilliset virheet heti alkumetreillä — reklamaatio tehdään liian myöhään, puutteellisesti tai virhettä aletaan korjata liian aikaisin. Seurauksena voi olla, että oikeus hinnanalennukseen, vahingonkorvaukseen tai jopa kaupan purkuun menetetään kokonaan.

Mutta milloin reklamaatio pitää tehdä? Mitä siinä pitää vaatia? Entä mitä tapahtuu, jos myyjä kiistää virheen? Voiko piilevästä virheestä saada korvausta, vaikka myyjä ei olisi ollut tietoinen asiasta ennen myyntiä?

Jos et ole varma, miten asiassa kannattaa edetä tai et löydä artikkelista vastausta omaan tilanteeseesi, juristi ja varatuomari Niko Vuorinen auttaa sinua reklamaatioihin sekä asunto- ja kiinteistökaupan virhetilanteisiin liittyvissä kysymyksissä. Voit varata tapaamisen Niko Vuorisen kanssa soittamalla ANKOn asiakaspalveluun 010 338 9241.

Reklamaatio asuntokaupassa ja kiinteistökaupassa, reklamaatio on tehtävä oikein, että vältät kalliit virheet

Reklamaatio on yksi tärkeimmistä toimenpiteistä tilanteessa, jossa asunnosta tai kiinteistöstä löytyy virhe kaupanteon jälkeen. Väärin tehty tai myöhästynyt reklamaatio voi johtaa oikeuden menetyksiin. Tällöin sinulla ei enää ole mahdollisuutta hinnanalennukseen, vahingonkorvaukseen tai kaupan purkuun.

Tässä artikkelissa käydään pääpiirteittäin läpi yleisimpiä seikkoja siitä, miten reklamaatio tehdään oikein, mitkä ovat määräajat ja mitkä virheet kostautuvat useimmiten käytännössä.

Mitä reklamaatio tarkoittaa?

Reklamaatio tarkoittaa virheilmoitusta eli sitä, että ostaja ilmoittaa myyjälle havaitsemastaan virheestä ja esittää siihen liittyvät vaatimuksensa. Kyse ei ole pelkästä ilmoituksesta, vaan oikeudellisesti merkittävästä toimenpiteestä.

Asuntokaupassa tai kiinteistökaupassa virhe voi olla esimerkiksi:
-piilevä virhe
-tiedonantovirhe (myyjä jättänyt kertomatta olennaisen tiedon)
-laatuvirhe (kohde ei vastaa sovittua)

Keskeistä on, että kohde ei vastaa sitä, mitä ostaja on voinut perustellusti odottaa.

Reklamaatio on pakollinen ja ilman sitä menetät oikeutesi

Yksi yleisimmistä virheistä on reklamaation viivästyminen tai tekemättä jättäminen.

Jos reklamaatiota ei tehdä kohtuullisessa ajassa, mikä voi johtaa oikeuden menetyksiin eli esim. siihen, että enää ei ole mahdollisuutta vaatia hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai kaupanpurkua.

Käytännössä reklamaatio on edellytys kaikille oikeussuojakeinoille.

Reklamaation määräaika eli milloin reklamaatio pitää tehdä?

Reklamaation määräaikaon kaksitasoinen:

1. Kohtuullinen aika virheen havaitsemisesta
Reklamaatio on suositeltavaa tehdä viivytyksettä. Käytännössä vaatimus reklamaation tekemisestä kohtuullisessa ajassa tarkoittaa yleensä muutamia kuukausia (tyypillisesti noin 3–4 kk) virheen havaitsemisesta tai siitä kun virhe olisi pitänyt havaita.

2. Takaraja on asuntokaupassa 2 vuotta ja kiinteistökaupassa 5 vuotta
Käytetyn asunnon kaupassa reklamaatio on tehtävä viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Vastaavasti kiinteistön kaupassa aikaraja on viisi vuotta.

On hyvä huomata, että mikäli asuntokaupassa 2 vuoden tai kiinteistökaupassa 5 vuoden aikana on tapahtunut useita kauppoja voi viimeisimmän kaupan myyjällä olla mahdollisuus esittää vaatimuksia omalle myyjälleen.

Poikkeuksen 2 ja 5 vuoden takarajasta muodostavat tilanteet, joissa voidaan ositta, että myyjä on toiminut törkeän huolimattomasti tai vilpillisesti. Tällöin määräaika voi olla pidempi.

Miten reklamaatio tehdään oikein?

Hyvä reklamaatio sisältää mm. seuraavat elementit:

-selkeä kuvaus virheestä (mitä, missä, milloin havaittu)
-vaatimus (hinnanalennus, kaupan purku ja/tai vahingonkorvaus)
-näyttö (esim. valokuvat, raportit, asiantuntijalausunnot)

Kaikki tiedot on hyvä toimittaa mahdollisimman aikaisessa vaiheessa. Reklamaatiota on myös muistettava päivittää aina mahdollisten uusien tietojen pohjalta. Monesti voi olla järkevää tehdä ensimmäinen reklamaatio mahdollisimman aikaisessa vaiheessa ja täydentää sitä esimerkiksi tarkempien tutkimusten valmistumisen jälkeen.

Reklamaatio tulee tehdä kirjallisesti ja toimittaa nimenomaan myyjälle todisteellisesti myöhempien epäselvyyksien välttämiseksi. Myyjän lisäksi tapauskohtaisesti on hyvä arvioida myös muiden mahdollisten tahojen vastuuta ja reklamaation toimittamista esim. välitysyhtiölle tai kuntotarkastajalle. On kuitenkin huomioitava, että heidän vastuunsa perustuu eri lainsäädäntöön kuin myyjän vastuu.

Vaikka reklamaatio ei välttämättä ensivaiheessa edellytä euromääräistä vaatimusta, on tarvittavien toimien ja vaatimusten euromäärät hyvä yksilöidä mahdollisimman aikaisessa vaiheessa ja joka tapauksessa kohtuullisen ajan kuluessa.

Yksi yleisimmistä virheistä on kajota rakenteisiin ja esimerkiksi tehdä korjauksia ennen reklamaatiota

Yksi vakavimmista virheistä on se, että ostaja alkaa korjata virheitä ja vauriota ennen reklamaatiota.

Tämä voi johtaa siihen, että:

-myyjä ei pääse tarkastamaan virhettä
-näyttö heikkenee
-korvaus voidaan evätä

Toimi näin:

1. dokumentoi
2. reklamoi
3. korjaa vasta sen jälkeen, kun myyjällä on ollut riittävät mahdollisuudet tutustua virheeseen

Mitä voit vaatia reklamaation perusteella?

Hinnanalennus

Tämä on yleisin vaatimus asunto- ja kiinteistökaupan virheissä.

Perustuu virheen vaikutukseen kauppahintaan eli siihen mikä kohteen kauppahinta olisi ollut, mikäli virheet olisivat olleet tiedossa jo ennen kaupantekoa. Hinnanalennus ei siis suoraan perustu korjauskustannuksiin. Käytännössä kuitenkin korjauskustannukset ovat merkittävin seikka, kun hinnanalennuksen suuruutta selvitetään ja todistellaan.

Vahingonkorvaus

Tämä seuraamus on mahdollinen, jos myyjä on toiminut huolimattomasti tai tahallisesti. Piilevän virheen osalta tämä ei siis tule kyseeseen, koska tällaisissa tilanteissa ei ole vahingonkorvauksen edellyttämää tuottamusta. Vahingonkorvaus vaatii siis tuekseen riittävää näyttöä myyjän toiminnasta.

Kaupan purku

Mahdollinen vain, jos virhe on olennainen. Käytännössä kaupan purkamisen kynnys on melko korkea.

Kaikissa tapauksissa on hyvä huomioida, että virheen tulee suuruudeltaan olla sellainen, että sillä olisi ollut vaikutusta kauppaan, mikäli se olisi ollut tiedossa kaupantekohetkellä. Näin aivan pienimmät seikat eivät muodosta kaupan virhettä. Toisaalta virheitä arvioidaan kokonaisuutena ja useat pienemmätkin virheet yhdessä saattavat oikeuttaa esimerkiksi hinnanalennukseen.

Lisäksi piilevän virheen kynnys on muita virheitä korkeampi, mikä tulee huomioida virheiden arvioinnissa.

Mitä reklamaation jälkeen tapahtuu?

Useimmat riidat ratkaistaan neuvottelemalla.

Jos sovintoa ei synny asia voidaan viedä
-kuluttajariitalautakuntaan
-käräjäoikeuteen

Käytännössä merkitykseltään ja arvoltaan suurissa riidoissa tuomioistuin on yleinen ratkaisu.

Yhteenveto

Onnistunut reklamaatio edellyttää etenkin nopeutta, selkeyttä ja näyttöä.

Suurimmat virheet tyypillisesti ovat:
-liian myöhäinen reklamaatio
-puutteellinen sisältö
-korjausten aloittaminen liian aikaisin

Tarvitsetko apua reklamaatioon?

Virhetilanteet ovat usein taloudellisesti merkittäviä ja juridisesti vaativia. Ammattimaisesti laadittu reklamaatio voi ratkaista koko asian lopputuloksen.

Jos epäilet virhettä, reagoi nopeasti.

Niko Vuorinen
Juristi, varatuomari ja luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja
Anko Lakiasiaintoimisto Oy