Asunto-osakeyhtiölain uudistus astuu voimaan 1.10.2026 ja se koskettaa jokaista taloyhtiötä. Muutoksen myötä herää monia kysymyksiä: Milloin taloyhtiö voi puuttua lyhytaikaisesta vuokrauksesta aiheutuviin haittoihin? Kuka vastaa jatkossa ikkunoiden kunnossapidosta? Mitä tietoja osakkaan on annettava vuokralaisestaan, ja mitä asiakirjoja hän saa itse pyytää taloyhtiöltä?

Alla olevassa artikkelissa käymme läpi uudistuksen keskeisimmät muutokset taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän näkökulmasta sekä sen, mitä ne merkitsevät osakkaalle.

ANKO Lakiasiaintoimisto Oy:n asunto-osakeyhtiöoikeuteen erikoistuneet juristit auttavat taloyhtiöitä ja isännöitsijöitä valmistautumaan lakiuudistukseen käytännönläheisesti. Voimme muun muassa käydä läpi yhtiöjärjestyksenne ja arvioida päivitystarpeet, laatia tai päivittää hallintaanotto- ja lyhytvuokrausohjeet, kouluttaa uudistuksen sisältöön sekä avustaa käyttötarkoituksen muutoksissa, latauspistehankkeissa ja taloudellisissa vaikeuksissa olevan taloyhtiön ratkaisuvaihtoehtojen arvioinnissa.

Mikäli haluatte varmistua siitä, mitä lakiuudistus tarkoittaa juuri teidän taloyhtiönne kannalta ja miten asiassa kannattaa edetä, ottakaa yhteyttä ANKOn kiinteistöjuristi Niko Vuoriseen. Nikolla on useamman vuoden kokemus asunto- ja osakeyhtiöoikeudesta, minkä ansiosta hän hahmottaa taloyhtiönne tilanteen kokonaisuutena ja löytää siihen sopivimmat ratkaisut. Voitte varata tapaamisen Niko Vuorisen kanssa soittamalla ANKOn asiakaspalveluun 010 338 9241.

Keskeiset seikat tiivistetysti

-Vastuu voi syntyä myös huolimattomuudesta eli se ei aina edellytä tahallisuutta

Myyjän on hyvä antaa tietoja laajasti ja kertoa myös esimerkiksi kosteusongelman epäilystä, mahdollisista aiemmista vahingoista ja tehdyistä tai kesken olevista korjauksista.

Ostajan selonottovelvollisuus eli mitä ostajan tulee selvittää

Asunto-osakeyhtiölakiin tehdyt muutokset tulevat voimaan 1.10.2026.

Taloyhtiö saa uusia ja täsmennettyjä perusteita puuttua häiriöihin sekä lyhytaikaisesta vuokrauksesta aiheutuviin haittoihin.

Osakkaan tiedonsaantioikeus laajenee, ja ikkunoiden kunnossapitovastuu siirtyy pääsääntöisesti yhtiölle.

Käyttötarkoituksen muuttaminen, taloyhtiön hallittu alasajo ja sähköautojen latauspisteiden kustannusjako helpottuvat ja selkeytyvät.

Hallitusten ja isännöitsijöiden kannattaa käydä yhtiöjärjestys ja toimintatavat läpi jo ennen lokakuuta.

—

Nykyinen laki on vuodelta 2010, ja sen jälkeen asumisen tavat kuten lyhytaikainen vuokraus, sähköautojen yleistyminen ja joidenkin taloyhtiöiden kasvavat taloudelliset haasteet ovat tuoneet eteen tilanteita, joihin laki ei ole aina tarjonnut riittävän selkeää vastausta. Lokakuun 2026 uudistuksella lakia päivitetään vastaamaan nykyistä todellisuutta.

Käymme tässä artikkelissa läpi uudistuksen keskeisimpiä muutoksia taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän näkökulmasta ja kerromme lopuksi myös, mitä muutokset merkitsevät osakkaalle.

Taloyhtiö saa vahvemmat keinot puuttua häiriöihin

Osakehuoneiston hallintaanotto on jo nykyisin mahdollista muun muassa maksamattomien vastikkeiden, huoneiston huonon hoidon tai häiritsevän elämän perusteella. Lokakuusta alkaen perusteita täydennetään kahdella tavalla.

Ensinnäkin hallintaanotto voi jatkossa perustua myös erittäin painavaan syyhyn, joka rinnastuu häiritsevän elämän viettämiseen tai järjestyksen rikkomiseen. Tämä voi tulla kyseeseen esimerkiksi silloin, kun osakkaan vieraat tai muut hänen toimintansa vuoksi kiinteistöllä oleskelevat henkilöt aiheuttavat toistuvasti häiriötä tai vahingoittavat yhtiön omaisuutta. Toiseksi hallintaanoton perusteeksi voidaan katsoa asunon omistajan tai muun asukkaan terveyden säilyttämiseksi annetun säännöksen tai määräyksen toistuva rikkominen tällainen voisi olla esimerkiksi tupakkalain mukaisen tupakointikiellon rikkominen tavalla, joka aiheuttaa vähäistä suurempaa haittaa.

Kynnys on edelleen korkealla: yksittäinen tai vähäinen häiriö ei riitä, vaan menettelyn merkityksen on oltava vähäistä suurempi. Hallintaanotto on jatkossakin viimesijainen ja tarkasti säännelty keino.

Sähköinen tiedoksianto nopeuttaa prosessia

Hallintaanottoa koskeva varoitus ja yhtiökokouksen päätös voidaan jatkossa antaa tiedoksi sähköisesti, kun laissa säädetyt edellytykset täyttyvät. Tämä voi nopeuttaa etenkin tilanteita, joissa osakasta tai huoneiston käyttäjää ei tavoiteta perinteisin keinoin. Taloyhtiön on kuitenkin pystyttävä osoittamaan, että tiedoksianto on tehty asianmukaisesti. Käytännössä tämä korostaa ajantasaisia yhteystietoja ja huolellista dokumentointia.

Lyhytaikainen vuokraus pysyy sallittuna, mutta haittoihin puututaan tehokkaammin

Uudistus ei kiellä huoneistojen lyhytaikaista vuokrausta. Sen sijaan taloyhtiö saa selkeämmän oikeuden puuttua toiminnasta aiheutuviin todellisiin haittoihin: huoneisto voidaan ottaa yhtiön hallintaan, jos toistuvasta lyhytaikaisesta vuokrauksesta aiheutuu taloyhtiölle tai osakkaille tavanomaisesta asumisesta poikkeavia lisäkustannuksia tai muuta haittaa ja menettelyn merkitys on vähäistä suurempi.

Käytännössä kyse voi olla esimerkiksi toistuvista järjestyshäiriöistä, turvallisuusongelmista, yhteistilojen poikkeuksellisen runsaasta kulumisesta, siivous- tai jätehuoltokustannusten noususta taikka kulkuoikeuksien hallintaan liittyvistä ongelmista. Arvioinnissa katsotaan toimintaa kokonaisuutena. Pelkkä tyytymättömyys naapurin vuokraustoimintaan ei riitä, vaan taloyhtiön on pystyttävä osoittamaan konkreettinen ja dokumentoitu haitta.

Osakkaan on myötävaikutettava vahinkojen selvittämiseen

Jos osakas on antanut huoneiston toisen käyttöön, hänen on jatkossa huolehdittava siitä, että hänellä on tarvittavat tiedot käyttäjästä eli esimerkiksi lyhytvuokralaisen nimi, yhteystiedot ja vuokra-aika. Nämä tiedot on myös toimitettava taloyhtiölle perustellusta pyynnöstä. Muutos parantaa taloyhtiön mahdollisuuksia kohdistaa vahingonkorvausvaatimus oikeaan henkilöön, kun huoneiston käyttäjä on aiheuttanut vahinkoa. Tietoja käsiteltäessä on tietysti huomioitava tietosuojalainsäädäntö.

Osakkaan tiedonsaantioikeus laajenee

Osakkaalla on jatkossa oikeus saada viipymättä jäljennös taloyhtiön hallussa olevasta, hänen huoneistoaan koskevasta asiakirjasta, jolla on merkitystä huoneiston käytön, kunnossapidon tai niiden kustannusten arvioinnin taikka osakkaan oikeuksien ja velvollisuuksien kannalta. Tämä voi tarkoittaa jäljennöksen saamista esimerkiksi huoneistoa koskevasta kuntoarviosta tai kosteustarkastusraportista. Taloyhtiö voi periä asiakirjan toimittamisesta kohtuulliset kustannukset. Muutos on hyvä tiedostaa myös taloyhtiön puolella, sillä pyyntöihin on jatkossa reagoitava viipymättä, joten asiakirjahallinnon on syytä olla kunnossa.

Kunnossapitovastuu tarkentuu ja ikkunat siirtyvät yhtiölle

Merkittävä muutos koskee ikkunoiden kunnossapitovastuuta. Nykyisin vastuu jakautuu pääosin ns. sisäpuoli–ulkopuoli -jaon mukaan. Lokakuusta alkaen taloyhtiö vastaa lähtökohtaisesti ikkunan ja sen rakenteen toiminnallisesta ja teknisestä perustasoisesta kokonaisuudesta siis esimerkiksi laseista, puitteista, karmeista, heloista ja kiinteistä tuuletusluukuista, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Lähtökohtana on siis yhtiön vastuu myös muun muassa sisäikkunasta. Jo yhtiöjärjestyksessä olevat, tästä poikkeavat vastuumääräykset pysyvät voimassa.

Osakkaan yleistä huolellisuusvelvollisuutta laajennetaan ja se ulottuu jatkossa myös sellaisiin osakkaan käytössä oleviin yhtiön tiloihin tai alueisiin, joiden hallinta ei perustu yhtiöjärjestykseen tai vuokrasopimukseen. Tallaisia ovat tyypillisesti esimerkiksi käyttöoikeuspiha tai varastokomero. Lisäksi lakiin kirjataan nimenomaisesti korkeimman oikeuden ratkaisukäytännössä (KKO 2003:80) vakiintunut periaate, jonka mukaan osakas vastaa tekemänsä muutostyön kunnossapidosta ja siitä myöhemmin yhtiölle aiheutuvista ylimääräisistä kustannuksista. Kuitenkin yhtiön toteuttamaan työhön rinnastuva työ tai yhtiön vastuulleen hyväksymä toimenpide, jonka yhtiö on voinut valvoa jää tämän säännöksen ulkopuolelle.

Käyttötarkoituksen ja vastikeperusteen muuttaminen helpottuu

Jatkossa yhtiöjärjestystä voidaan muuttaa ilman kaikkien osakkaiden suostumusta, kun vastikeperustetta muutetaan käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä vastaamaan muiden samaan käyttötarkoitukseen kuuluvien huoneistojen vastikeperustetta. Edellytyksenä on muun muassa vähintään neljän viidesosan kannatus yhtiön muista osakkeista ja äänistä kuin niistä, jotka kuuluvat muutoksen kohteena olevalle osakkaalle.

Tämä voi helpottaa esimerkiksi tyhjän liiketilan muuttamista asunnoksi, mikä voi vähentää vajaakäyttöä ja vahvistaa koko taloyhtiön vastikepohjaa. Käyttötarkoituksen muutos edellyttää usein myös rakennusvalvonnan lupaa ja teknisiä muutostöitä, joten taloudelliset, tekniset ja verotukselliset vaikutukset kannattaa selvittää huolella ennen päätöksentekoa.

Taloyhtiön hallittua alasajoa helpotetaan

Taloyhtiön toimintaa ei ole aina realistista jatkaa ja erityisesti muuttotappioalueilla esiintyy ongelmia. Lakimuutosten tavoitteena on selkeyttää ja keventää päätöksentekoa ja mahdollistaa hallittu alasajo.

Päätös yhtiön hakemisesta konkurssiin kuuluu jatkossa ensisijaisesti yhtiökokoukselle. Kiireellisissä asioissa hallitus voi päättää konkurssihakemuksesta ilman yhtiökokousta, jos yhtiökokouksen päätöksen odottaminen aiheuttaisi yhtiölle olennaista haittaa.

Muutosten myötä laissa säädetään jatkossa tarkemmin myös siitä, mitä konkurssi merkitsee osakkaan hallintaoikeudelle, vastikkeenmaksuvelvollisuudelle ja osakkaan vuokralaisen asemalle.

Sähköautojen latauspisteiden kustannusjako selkeytyy

Latauspistehankkeiden kustannusten jakaminen on osoittautunut monesti hankalaksi. Haasteita on ollut etenkin tilanteissa, joissa hankkeesta on hyötynyt vain osa osakkaista. Käytännössä tällaiset tilanteet ovat edellyttäneet joko yhtiöjärjestyksessä jo olevaa sopivaa vastikeperustetta tai sen puuttuessa tarvittavia yhtiöjärjestyksen muutoksia. Monesti onkin tarvinnut turvautua yhtiöjärjestyksen muutoksiin. Jatkossa tilanteessa, jossa hanke palvelee vain tiettyjä osakehuoneistoja tai autopaikkoja, kustannukset voidaan jakaa tasan hankkeeseen osallistuvien/hyötyjien kesken ilman erillistä yhtiöjärjestysmääräystä. Taloyhtiön on silti syytä määritellä huolellisesti, mitä kustannuksia hanke sisältää ja ketkä katsotaan siitä hyötyviksi osakkaiksi.

Muistilista taloyhtiön hallitukselle ja isännöitsijälle

Hallituksen ja isännöitsijän kannattaa perehtyä ja miettiä ainakin seuraavia:

1. Häiriöiden dokumentointi. Kirjatkaa häiriöistä, vahingoista ja ylimääräisistä kustannuksista täsmällisesti ajankohta, luonne, toistuvuus, mahdolliset todistajat ja taloudelliset vaikutukset.
2. Hallintaanottomenettelyn päivitys. Tarkistakaa ohjeet varoitusten, päätösten ja sähköisten tiedoksiantojen osalta. Hallintaanottoon liittyy oikeudellisia riskejä, joten epäselvissä tilanteissa kannattaa käyttää asiantuntija-apua.
3. Lyhytvuokrauksen pelisäännöt. Sopikaa selkeät käytännöt sille, miten häiriöistä ilmoitetaan ja miten osakkaalta pyydetään vahingon selvittämiseksi tarvittavat tiedot.
4. Yhteystietojen ajantasaisuus. Varmistakaa osakas- ja asukastietojen ajantasaisuus sekä niiden asianmukainen säilytys ja tietosuoja, kun sähköinen tiedoksianto yleistyy.
5. Talouden seuranta. Seuratkaa säännöllisesti maksuvalmiutta, vastikerästejä, lainanhoitokuluja ja tulevia korjaustarpeita. Mitä aikaisemmin ongelmat tunnistetaan, sitä enemmän vaihtoehtoja on käytettävissä.
6. Päätösten perustelu. Kirjatkaa käyttötarkoituksen muutosten, latauspistehankkeiden ja mahdollisen alasajon perusteet ja laskelmat selkeästi yhtiökokousaineistoon ja pöytäkirjoihin.

Entä mitä tämä tarkoittaa osakkaalle?

Vaikka uudistus on ennen kaikkea taloyhtiön hallinnon työkalupakin päivitys, se vaikuttaa myös osakkaan arkeen. Osakkaan kannattaa erityisesti huomioida seuraavat asiat:

• Jos vuokraatte huoneistoanne (myös lyhytaikaisesti) teillä on jatkossa velvollisuus pitää yllä vuokralaisen yhteystietoja ja luovuttaa ne taloyhtiölle perustellusta pyynnöstä.
• Saatte jatkossa nykyistä helpommin nähtäväksenne huoneistoanne koskevat asiakirjat, kuten kuntoarviot. Tästä on hyötyä esimerkiksi asunnon myynnin tai remontin suunnittelussa.
• Ikkunoiden kunnossapitovastuu siirtyy pääsääntöisesti taloyhtiölle, mutta teidän on hoidettava huoneistoa ja käytössänne olevia tiloja huolellisesti ja ilmoitettava havaitsemistanne vioista ajoissa.
• Varmistakaa, että taloyhtiöllänne on ajantasaiset yhteystietonne, sillä esimerkiksi hallintaanottoon liittyvät tiedoksiannot voidaan jatkossa toimittaa myös sähköisesti.