Kuka silloin kantaa vastuun – ostaja vai myyjä? Entä milloin kyse on tavallisesta riskistä ja milloin oikeudellisesti merkittävästä asiasta?

Asunto- ja kiinteistökaupoissa pieneltäkin vaikuttava yksityiskohta voi johtaa yllättäviin seurauksiin. Piilevät ongelmat voivat tulla esiin vasta vuosien jälkeen, jolloin herää monia tärkeitä kysymyksiä: Voiko korvauksia vaatia? Missä kulkee vastuun raja? Miten tunnistaa tilanteet, joissa omat oikeudet kannattaa selvittää tarkemmin?

Alla avaamme, mitä salainen virhe käytännössä tarkoittaa, milloin sillä on oikeudellista merki-tystä ja mitä jokaisen ostajan sekä myyjän on hyvä tietää.

Jos et ole varma, miten juuri sinun asiassasi kannattaa edetä asunto- tai kiinteistökaupan salaisen virheen kohdalla, ota yhteyttä varatuomari ja kiinteistöjuristi Niko Vuoriseen. Vuorisella on useamman vuoden kokemus asunto- ja kiinteistökaupan salaisista virheistä ja hän auttaa sinua hahmottamaan koko tilanteen ja siihen sopivimmat ratkaisut. Voit varata tapaamisen Niko Vuorisen kanssa soittamalla ANKOn asiakaspalveluun 010 338 9241.

Salainen virhe asuntokaupassa ja kiinteistökaupassa

Salainen virhe eli piilevä virhe on monelle yksi kiinteistö- ja asuntokauppojen vaikeimmin hahmotettavista oikeudellisista kysymyksistä. Se koskee tilanteita, joissa sekä ostaja että myyjä ovat olleet vilpittömässä mielessä. Kumpikaan ei siis ole tiennyt eikä kummankaan ole edes pitänyt tietää virheestä kaupantekohetkellä.

Silti tällaisissa tapauksissa myyjän vastuu voi realisoitua.

Mitä salainen virhe tarkoittaa?

Salaisella virheellä tarkoitetaan virhettä, joka on ollut olemassa jo kaupantekohetkellä. Salainen virhe on sellainen, että se ei ole ollut ostajan havaittavissa tavanomaisessa tarkastuksessa. Salainen virhe ei ole myöskään ollut myyjän tiedossa kaupantekohetkellä eikä myyjän olisi pitänytkään sitä tietää.

Kyse ei siis ole tiedonantovirheestä tai aktiivisesta salailusta, vaan riskin jakamisesta tilanteessa, jossa virheestä ei ole ollut kaupantekohetkellä tietoa eikä kukaan ole toiminut moitittavasti.

Kuuluuko riski ostajalle vai myyjälle?

Oikeuskäytännössä ja -kirjallisuudessa lähtökohta on, että myyjä vastaa myös salaisesta virheestä.

Virhevastuun kannalta keskeinen seikka on ns. merkittävyyskynnys. Tämän alittavista salaisista virheistä myyjällä ei ole vastuuta.

Salaisen virheen tilanteissa on siis arvioitava, poikkeaako kohde merkittävästi siitä, mitä ostaja on voinut perustellusti odottaa.

Merkittävyyskynnys eli milloin virhe on oikeudellisesti relevantti?

Kaikki virheet eivät johda vastuuseen. Salaisen virheen kohdalla keskeinen kynnys on merkittävyys.

Merkittävyyttä arvioitaessa usein ensimmäisenä nousee esiin ko. virheen korjauskustannukset suhteessa kauppahintaan. Laissa ei ole yksiselitteistä rajaa, jolloin merkittävyyskynnys ylittyisi. Usein alaraja merkittävyydelle on noin 4–10 %:n korjauskustannukset kauppahinnasta. Kyseessä ei siis ole laista tuleva yksiselitteinen raja, vaan suuntaa antava oikeuskäytännössä ja -kirjallisuudessa tukea saanut suuruusluokka.

Salaisen virheen osalta on tärkeää ottaa huomioon, että kyseessä on aina kokonaisharkintaan perustuva oikeudellinen arvio. Kyse ei siis ole vain korjauskustannusten suuruudesta ja niiden suhteesta kauppahintaan, vaan asian arvioinnissa ja merkittävyyskynnyksen ylittymisessä otetaan huomioon kaikki asiaan vaikuttavat seikat. Oikeuskäytännössä korostuu, ettei pelkkä euromäärä ratkaise.

Arvioinnissa huomioidaan muun muassa:

-Kohteen ikä ja kunto: Vanhassa ja etenkin remontoimattomassa kohteessa ostajan odotukset ovat matalammat ja vastaavasti uudehkossa kohteessa ostajan odotukset voivat perustellusti olla korkeampia.

-Virheen laatu ja korjaustarpeen luonne: Tässä on arvioitava esim. sitä, onko kyse välittömästä korjaustarpeesta ja edellyttääkö korjaaminen laajaa purkua ja uudelleenrakentamista.

-Käyttöhaitta: Tärkeä seikka arvioinnissa on myös se, estääkö virhe normaalin asumisen ja onko kyse asumisterveyteen vaikuttavasta tekijästä.

Kohteen on merkittävästi poikettava siitä mitä ostaja on perustellusti voinut olettaa. Tässä arvioinnissa korostuvat myös mm. se, mitä on sovittu ja mitä on esitetty kuntotarkastuksessa.

Tyypillisiä salaisia virheitä ovat käytännössä

-rakenteiden sisäiset kosteus- ja mikrobivauriot

-puutteellinen vedeneristys

-salaoja- ja perustusrakenteiden virheet

Yhteistä näille on, että ne eivät ole olleet havaittavissa ilman rakenteiden avaamista. Eikä myöskään viitteitä virheistä ole ollut niin, että olisi ollut syytä tarkemmille tutkimuksille.

Ostajan ja myyjän asema

Salainen virhe on juridisesti kiinnostava juuri siksi, että myyjä ei ole ollut tietoinen virheestä eikä hänen pitänytkään olla siitä tietoinen eli myyjän toiminnassa ei ole mitään moitittavaa eikä ostajakaan ole laiminlyönyt tarkastusvelvollisuuttaan. Myyjä voi kuitenkin joutua vastuuseen ja suorittamaan hinnanalennusta. Myös kaupanpurku voi tulla kyseeseen, jos virhe on olennainen. Sen sijaan vahingonkorvaus ei salaisen virheen tilanteissa tule kyseeseen, koska vahingonkorvauksen edellyttämää tuottamusta ei tällaisissa tilanteissa ole.

Mitä tästä kannattaa käytännössä muistaa

Ostaja:

-Tee huolellinen tarkastus ja ymmärrä, mihin kaikkeen tarkastuksen on ulotuttava

-Dokumentoi perustellut odotukset ja esitetyt tiedot

-Reagoi nopeasti havaintoihin ja tee tarvittaessa reklamaatio

Myyjä:

-Kerro kaikki tiedossasi olevat seikat

-Ymmärrä, että vastuu ei kaikilta osin poistu, vaikka et tiedä virheestä

Yhteenveto

Salainen virhe on olennainen osa kiinteistö- ja asuntokaupan riskinjakoa.

Kyseessä on poikkeama ostajan perustelluista odotuksista ja seikka, josta myyjä ja ostaja eivät ole ennen kauppaa tienneet eikä heidän olisi siitä pitänytkään tietää.

Arvioinnissa ratkaisevaa ei ole pelkkä korjauskustannus ja sen suhde kauppahintaan, vaan kyse on aina juridisesta kokonaisarvioinnista.