Reklamaatio on yksi tärkeimmistä toimenpiteistä tilanteessa, jossa asunnosta tai kiinteistöstä löytyy virhe kaupanteon jälkeen. Väärin tehty tai myöhästynyt reklamaatio voi johtaa oikeuden menetyksiin. Tällöin mahdollisuus hinnanalennukseen, vahingonkorvaukseen tai jopa kaupan purkuun voi menettyä kokonaan.

Tässä artikkelissa käydään läpi reklamaation merkitys asunto- ja kiinteistökaupassa, yleisimmät virhetilanteet sekä se, miten reklamaatio kannattaa tehdä, jotta oikeudet säilyvät.

Mitä reklamaatio tarkoittaa?

Reklamaatio tarkoittaa virheilmoitusta, jonka ostaja tekee myyjälle havaittuaan asunnossa tai kiinteistössä virheen. Kyse ei ole pelkästä ilmoituksesta, vaan oikeudellisesti merkittävästä toimenpiteestä, jolla ostaja turvaa oikeutensa mahdollisiin vaatimuksiin.

Asuntokaupassa tai kiinteistökaupassa virhe voi olla esimerkiksi:

• Piilevä virhe
• Tiedonantovirhe, jossa myyjä on jättänyt kertomatta olennaisen tiedon
• Laatuvirhe, jossa kohde ei vastaa sovittua tai perusteltuja odotuksia

Keskeistä on, että asunto tai kiinteistö ei vastaa sitä tasoa, kuntoa tai ominaisuuksia, joita ostajalla on ollut perusteltu syy odottaa kaupantekohetkellä.

Milloin reklamaatio pitää tehdä?

Yksi yleisimmistä virheistä on reklamaation tekeminen liian myöhään.

Lainsäädäntö ei määrittele kaikissa tilanteissa tarkkaa päivämäärää reklamaation tekemiselle, mutta ostajan on reklamoitava virheestä kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta tai siitä, kun virhe olisi pitänyt havaita.

Käytännössä reklamaatio kannattaa tehdä välittömästi virheen ilmettyä. Mitä kauemmin ostaja odottaa, sitä suurempi riski on menettää oikeus vaatimusten esittämiseen.

Erityisen tärkeää tämä on kosteusvaurioiden, homeongelmien, rakennevirheiden ja muiden merkittävien piilevien virheiden kohdalla.

Mitä reklamaatiossa tulee vaatia?

Pelkkä ilmoitus virheestä ei aina riitä.

Reklamaatiossa tulisi yksilöidä:

• Havaittu virhe mahdollisimman tarkasti
• Milloin virhe havaittiin
• Miten virhe ilmenee
• Mitä vaatimuksia ostaja esittää

Mahdollisia vaatimuksia ovat esimerkiksi:

Hinnanalennus

Yleisin seuraamus asunto- ja kiinteistökaupan virheissä on hinnanalennus. Tällöin myyjä korvaa virheestä aiheutuneen arvon alentumisen.

Vahingonkorvaus

Jos virheestä aiheutuu ostajalle ylimääräisiä kustannuksia tai muuta vahinkoa, voidaan vaatia vahingonkorvausta.

Kaupan purku

Vakavissa tapauksissa voidaan vaatia kaupan purkamista. Tämä edellyttää yleensä sitä, että virhe on olennainen ja vaikuttaa merkittävästi kaupan kohteeseen.

Älä aloita korjauksia liian aikaisin

Moni ostaja tekee ratkaisevan virheen aloittamalla korjaustyöt välittömästi virheen havaitsemisen jälkeen.

Vaikka korjaaminen voi tuntua luonnolliselta ratkaisulta, liian aikaisin aloitetut korjaukset voivat vaikeuttaa virheen todistamista myöhemmin.

Ennen korjaustoimenpiteitä kannattaa:

• Dokumentoida virhe valokuvin ja videoin
• Säilyttää kaikki raportit ja lausunnot
• Harkita asiantuntijatarkastuksen tekemistä
• Tehdä reklamaatio myyjälle kirjallisesti

Näin varmistetaan, että näyttöä on käytettävissä mahdollisessa neuvottelu- tai oikeusprosessissa.

Mitä jos myyjä kiistää virheen?

Ei ole harvinaista, että myyjä kiistää vastuunsa virheestä.

Myyjä voi vedota esimerkiksi siihen, että:

• Virhe oli ostajan havaittavissa ennen kauppaa
• Kyseessä on normaali kuluminen
• Virhe on syntynyt vasta kaupanteon jälkeen
• Ostaja tiesi virheestä ennen kauppaa

Tällaisissa tilanteissa asian ratkaiseminen edellyttää usein teknistä selvitystä, asiantuntijalausuntoja sekä juridista arviointia.

Voiko piilevästä virheestä saada korvausta?

Kyllä voi.

Piilevä virhe tarkoittaa virhettä, jota ostaja ei ole voinut havaita tavanomaisessa tarkastuksessa ennen kaupantekoa.

Tyypillisiä piileviä virheitä ovat:

• Rakenteiden kosteusvauriot
• Homevauriot
• Salaojien vakavat puutteet
• Perustusten rakenteelliset ongelmat
• Piilossa olevat rakennusvirheet

Myyjän ei tarvitse olla tietoinen virheestä ollakseen siitä vastuussa. Vastuu voi syntyä myös tilanteessa, jossa myyjä ei ole tiennyt virheen olemassaolosta.

Asiantuntijan apu kannattaa ottaa mukaan ajoissa

Asunto- ja kiinteistökauppaan liittyvät virhetilanteet ovat usein juridisesti ja teknisesti monimutkaisia. Mitä aikaisemmassa vaiheessa asiantuntija otetaan mukaan, sitä paremmin voidaan välttää menettelyvirheet, jotka voivat heikentää ostajan asemaa.

Juristi voi auttaa reklamaation laatimisessa, vaatimusten arvioinnissa, neuvotteluissa myyjän kanssa sekä mahdollisissa oikeudenkäynneissä.

Ota yhteyttä asiantuntijaan

Jos et ole varma, miten asiassasi kannattaa edetä tai et löydä tästä artikkelista vastausta omaan tilanteeseesi, juristi / lakimies voi auttaa reklamaatioihin sekä asunto- ja kiinteistökaupan virhetilanteisiin liittyvissä kysymyksissä.

Yhteenveto

Reklamaatio on asunto- ja kiinteistökaupan virhetilanteissa yksi tärkeimmistä oikeuksien turvaamisen keinoista. Virheilmoitus on tehtävä riittävän nopeasti, kirjallisesti ja siten, että vaatimukset esitetään selkeästi. Erityisesti piilevien virheiden kohdalla oikea menettely voi ratkaista sen, saadaanko virheestä korvausta vai menetetäänkö oikeudet kokonaan. Mitä aikaisemmin tilanteeseen haetaan asiantuntevaa juridista apua, sitä paremmat mahdollisuudet on saavuttaa onnistunut lopputulos.